용산구의 중앙공원은 이지역 최고의 부촌이 될까?

앞으로 예전의 용산 UN사령부가 있었던 땅에 들어서게 될 아파트의 분양가격이 과연 얼마나 될 것인지 궁금해하는 실수요자가 적지 않은 것 같습니다.

 

이곳의 아파트 분양가 수준에 따라서 용산구의 중앙공원 인근 주택시장의 금액이 달라질 여지가 상당하기 때문입니다.

 

물론 중앙공원의 앞쪽에 있는 동부이촌동은 이전부터 부자동네로 꼽혀온 곳입니다. 서울의 대표적인 한강변 주거지인데다가 기본의 오래된 아파트들이 고급 아파트로 재건축이 되어지면서 명성은 날이 갈수록 높아졌습니다.

 

아파트의 금액은 3.3제곱미터(평당) 3,000~5,000만원 선입니다. 일부의 고급 평형들은 거의 6,000만원에 가까운 시세를 형성하고 있습니다. 하지만 이정도 고가의 아파트들은 삼성동을 비롯하여 반포, 대치, 청담 쪽에서도 즐비해 있기때문에 최고의 부촌으로 불리기에는 아직 미흡한 상황입니다.

 

용산 중앙공원 인근 가장 인기가 좋은 아파트로는 2015년 7월에 완공되었던 래미안 첼리투스입니다. 3개의 동에 165제곱미터형과 166제곱미터형 460가구로 구성되어 있고 최고 높이는 56층에 이르는 높은 층수입니다. 시세는 평당 4,000만원~5,500만원 정도 선입니다. 주변의 LG한강자이, 삼성 리버스위트와 같은 고급 아파트들도 3,300만원을 웃도는 수준입니다.

 

이러한 가운데 최근 개발업체가 정해지게된 UN사의 부지에 관심이 몰리는 분위기입니다.

 

용산의 중앙공원 프리미엄을 가지고 갈 수 있는 이 아파트의 분양가가 과연 얼마나 될지 모두들 궁금한 상황인 것입니다.

 

중앙공원은 물론이거니와 한강의 조망까지 가능한 지역이기 때문에 이 일대에서 최고가를 자랑하고 있는 래미안 첼리투스를 넘어서지 않겠냐는 시각도 있습니다.

 

그렇다면 UN사의 부지 분양가는 어느정도나 될까?

 

아직 개발업체인 일레븐건설에서는 발표한 자료가 없어 추정하기 어렵지만 대략적인 윤곽은 짐작해볼 수 있습니다.

 

UN사의 부지 면적은 4만4935제곱미터 (1만3616평)로 일레븐건설은 1조592억원에 개발권을 확보하였습니다. 평당으로 환산해본다고 하면 7779만원 정도입니다.

 

이곳에 주거70%, 판매시설 30%를 넣는 이른바 주상복합건물을 짓는 조건이 붙어있는 상황입니다. 최대 허용 용적률은 600%이고 건폐율은 60%입니다.

 

이를 고려하여볼 때 지상 부분의 건축 연면적은 26만9600제곱미터 (8만1700평) 정도 됩니다. 하지만 남산의 고도제한에 걸리기 때문에 허용 용적률을 모두 다 적용할 수 있을지는 아직 의문인 상황입니다.

 

이런 저런 조건들을 고려해보았을 때 아파트의 평당 원가는 건축비 1,000만원, 토지비 1,300만원 등 2,300만원 수준이 될 것으로 추정하고 있습니다. 이는 UN사의 부지 공매에 참가했었던 업체가 한 계산입니다.

 

아파트의 품질에 따라서 공사비는 달라지게 되고 오피스텔과 판매시설의 공사 단가는 확 떨어지게 됩니다. 이를 고려하여 땅값을 포함한 총 사업비는 약 2조원 가량 될 것으로 관련 업계는 보고 있습니다.

 

문제는 전체 연면적의 30%에 달하는 판매시설을 어떻게 처분할 것인가입니다. 주변의 여건상 매각이 어려워 개발업체로서는 분양성이 훨씬 높은 아파트에서 이익을 최대한 이루어내야하는 처지입니다.

 

하지만 분양가를 또 한없이 높일수는 없습니다. 용산의 중앙공원의 프리미엄을 포함한다고해도 그렇다는 이야기입니다.

 

이를 고려하였을 때 아파트의 적정선인 분양가는 평당 4,000만원 정도가 될 것이라는 분석입니다.

 

경우에 따라서는 가격을 더 낮춰야할 수도 있습니다.

 

정부가 주택시장의 과열을 막기 위해서 수요억제 정책을 시행할 경우 개발업체로서는 부담이 될 수밖에 없기 때문입니다.

 

완공 후에 아파트의 시세가 어느정도가 될지에 대해서는 미지수이지만 현재 추정되어지는 분양가격은 강남권의 일반 아파트 수준에 지나지 않아 국내 최고의 부촌으로 불리기에는 아직까지는 미흡하지 않나 싶습니다.

 

 

 

 

출처 - 이투데이